Если вы не можете платить по ипотеке — это еще не значит, что сразу останетесь без жилья и с долгами. Банк почти всегда сначала предлагает договориться: изменить график выплат, дать отсрочку или провести реструктуризацию. Если избежать вынужденной продажи недвижимости не удалось, важно заранее понять, чем это обернется: удастся ли после расчетов с банком получить какую-то сумму на руки — или, напротив, остаться с долгом. Разбираемся, в каких ситуациях заемщик сохраняет часть денег, а когда теряет и квартиру, и оказывается должен банку — даже если это было его единственное жилье.
В каких случаях нужно продавать ипотечную квартиру
Банки редко сразу прибегают к продаже залогового имущества — это, действительно, крайняя мера. В случае просрочки кредита в первую очередь кредитор старается договориться с заемщиком: сначала выясняет, почему возникли проблемы с платежами. Если сложности временные, банк пойдет навстречу — предложит изменить график, отсрочить платеж или подобрать другой удобный формат погашения долга. Также среди вариантов — реструктуризация и ипотечные каникулы.
Важно понимать, что банк думает не только о том, как «вернуть свои деньги», но и о затратах, говорит юрист и член комиссии по банкротству Ассоциации юристов России (АЮР) Александр Баутин. Продажа залога через суд или банкротство — это долго и дорого: нужно платить госпошлины, тратить время сотрудников, финансировать юридические процедуры. Поэтому каждое решение банк принимает на основе расчетов: во сколько обойдется взыскание и есть ли шанс вернуть деньги быстрее и проще через договоренность.
«С банком почти всегда можно договориться о вариантах погашения долга. Но на практике многие заемщики, оказавшись в сложной ситуации, предпочитают просто исчезнуть — перестают выходить на связь, не идут на диалог. В итоге это только усугубляет положение: дело доходит до суда и продажи квартиры с торгов», — говорит исполнительный директор компании «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева.
Могу ли я сам продать ипотечную квартиру и как это сделать?
Если заемщик перестает платить ипотеку, банк может реализовать заложенную квартиру для погашения долга, говорит аналитик Артур Хачатрян. Однако стоит понимать, что банк не имеет права изымать жилье при незначительной просрочке (не более 3 месяцев или если долг не превышает 5% стоимости квартиры).
При продаже квартиры возможно два сценария:
Добровольная продажа: с сентября 2024 года заемщик может сам обратиться к банку за разрешением продать заложенную квартиру, если банк еще не подал иск в суд. Банк должен рассмотреть заявление в течение 10 дней и, если согласен, установить минимальную цену продажи и срок (обычно 4 месяца, но по соглашению можно продлить). Если квартира продается, вырученные средства идут на погашение долга, а остаток возвращается заемщику.
Принудительная продажа: если заемщик не смог продать квартиру самостоятельно или банк отказал, банк обращается в суд. После решения суда квартира выставляется на публичные торги через специализированные организации. Организатором торгов выступает Территориальное управление Росимущества, а не сам банк.
«Добровольная продажа квартиры — это самый простой и выгодный вариант для заемщика», — отмечает основатель «Гусев Консалтинг» Дмитрий Гусев. Такой способ реализации имущества позволяет продать квартиру по максимально рыночной цене, вернуть наибольшее количество средств себе, контролировать весь процесс, сохранить кредитную историю (если долг будет погашен полностью) и, наконец, сохранить свои нервы, сэкономить на судебных расходах. «Банку также выгоднее решить вопрос без суда, так как торги — это долго, затратно и всегда есть риск не покрыть убытки», — говорит эксперт.
Как проходит принудительная продажа квартиры банком
Если договориться с банком не удалось, он подает в суд на заемщика и требует взыскания заложенного имущества. После решения суда квартира передается приставам, а затем выставляется на торги.
Процесс проходит так:
- Сначала проводится оценка квартиры. Обычно начальная цена равна сумме долга. Проблема для заемщика при такой продаже может состоять в том, что даже при небольшой задолженности стартовая цена может оказаться заниженной.
- Квартира передается в территориальный орган Росимущества, который организует торги через одну из аккредитованных электронных площадок.
- Торги проходят по стандартной схеме — выигрывает тот, кто предложит наивысшую цену.
Если на первые торги не пришли как минимум два участника, назначаются повторные — с понижением цены на 15%. Если и они не состоялись, банк может забрать квартиру себе — по цене на 10% ниже от начальной на повторных торгах. Вся процедура может занять от нескольких месяцев до года и более — многое зависит от региона, загруженности судов и конкретной ситуации, отмечает партнер компании Gromanz Евгений Торкановский.
Сколько реально придется выплатить банку при принудительной продаже жилья
Важно понимать: сумма долга — это не только оставшийся кредит (так называемое «тело» кредита), но и дополнительные расходы, отмечает адвокат Андрей Ткачев. В нее входят:
- начисленные проценты;
- пени и штрафы за просрочку (до 0,1% в день);
- расходы на юристов и судебные издержки (до 200 тысяч рублей);
- госпошлины;
- затраты на организацию торгов и продажу квартиры.
Если просрочка затянулась, общая сумма долга может оказаться выше, чем стоимость квартиры.
Можно ли остаться должным банку после продажи ипотечной квартиры
Если квартиру удается продать дороже остатка по ипотеке — это лучший исход для заемщика. После погашения долга разница возвращается ему, но только если продажа прошла официально: самостоятельно по договоренности с банком или через торги с документально зафиксированной суммой сделки. Для этого не требуется дополнительных формальностей — банк просто перечисляет остаток после полного погашения всех требований. Случаи, когда заемщик может получить еще что-то сверх продажи ипотечного жилья, редки, но возможны — особенно при продаже жилья досрочно и на растущем рынке, говорит руководитель центра продаж городской недвижимости Genesis Brokers Павел Оверченко.
Например, остаток по ипотеке — 3 млн рублей, а квартиру удалось продать на торгах за 3,4 млн. Разница в 400 тысяч рублей подлежит возврату заемщику. Но чтобы получить эти деньги, нужно выйти на связь с банком, подтвердить свои права и предоставить реквизиты для перевода. Это требование закреплено в Гражданском кодексе и правилах исполнительного производства.
Если же квартира уходит на торгах дешевле суммы долга, заемщик остается должен банку, даже если он уже выплатил какую-то часть долга. Банк может обратиться в суд, получить исполнительный лист и взыскать остаток долга принудительно — через арест счетов, удержания из зарплаты (до 50%) или обращение взыскание на другое имущество (автомобиль, земельный участок, ценные вещи).
Например, долг — 4 млн, а жилье продано всего за 3,1 млн. Недостающие 900 тысяч банк вправе взыскать с заемщика через суд. В итоге человек теряет квартиру, но вс равно остается должен. Такие случаи — самые частые на практике.
Иногда банк готов списать часть или даже весь остаток долга после продажи квартиры. Это возможно, если видно, что у заемщика нет других активов, доходов или он оказался в трудной жизненной ситуации. Такие случаи — скорее исключение, но практика списаний и реструктуризаций постепенно расширяется, особенно у банков с государственным участием. Часто в таких случаях банк готов списать штрафы и пени, если они не очень большие. Например, такое практикуется при утверждении мирового соглашения в суде, к погашению выставляется только основной долг и проценты, и если должник соблюдает график — банк отказывается от взыскания штрафов и пеней, обращает внимание руководитель практики разрешения семейных и наследственных споров «Бюро адвокатов "Де-юре"» Марина Николаенко.
«Бывают и самые тяжелые сценарии, когда человек теряет и квартиру, и при этом остается с долгом. Это случается, если жилье покупалось по завышенной цене или кредит обслуживался с просрочками и накопленными штрафами. В результате сумма долга может оказаться выше рыночной стоимости квартиры, и даже после продажи заемщик остается в минусе — а договориться с банком получается не всегда», — говорит Павел Оверченко.
Если ипотечная квартира — единственное жилье, банк все равно ее заберет?
«Многие думают, что "последнее жилье банк забрать не может". В обычной процедуре банкротства это действительно так, но не в случае с ипотекой. Ипотечная квартира является залогом, и банк заберет ее в любом случае», — предупреждает Дмитрий Гусев.
Банк вправе начать процедуру взыскания ипотечной квартиры при наличии серьезной задолженности. Чтобы изъять даже единственное жилье, должны быть соблюдены два условия: просрочка по выплатам составляет не менее 3 месяцев, а сумма долга превышает 5% от остатка кредита. Рассчитать сумму просрочки можно самостоятельно или уточнить у менеджера банка.
Однако не только задолженность по платежам может стать причиной обращения в суд. Есть и другие основания:
- заемщик отказался страховать жилье, как предусмотрено договором;
- при оформлении ипотеки были указаны недостоверные данные (например, в паспорте или анкете);
- заемщик совершил с квартирой сделки без согласия банка — продал, подарил или сдал в аренду;
- квартира была испорчена или разрушена по вине собственника, из-за чего ее стоимость существенно снизилась.
Во всех этих случаях банк может добиваться принудительного изъятия жилья через суд.
